令和7年度分の土地・家屋の固定資産税及び都市計画税について（2025年3月27日更新）
固定資産税及び都市計画税は、1月1日現在の所有者に対して課税されます。その税額は市長が決定した土地及び家屋の価格（評価額）をもとに算定した課税標準額に固定資産税（税率1.4％）、都市計画税（税率0.3％ ※市街化区域内のみ）を乗じて算出します。
土地及び家屋の価格は、原則として、基準年度（3年毎）に評価替えを行い、2年度目及び3年度目は、新たな評価を行わず基準年度の価格を据え置きます。令和6年度が基準年度(評価替え年度)となります。
土地
宅地等（農地以外の土地）
評価額の算出方法
令和7年度の土地の評価額は、令和5年1月1日時点の地価公示価格（国土交通省が公表している地価）及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格を活用し、これらの価格の7割を目途に評価したうえで、(毎年)7月1日に不動産鑑定を行い、その結果の修正率（地価の下落率）を乗じて評価額を算出しております。
令和7年度の評価額＝（地価公示価格等×0.7）×（不動産鑑定修正率）
課税標準額の算出方法
税額を算出する基礎となる課税標準額は、原則としてその土地の評価額を基に算出しており、その他として住宅用地の課税標準特例措置や税負担の調整措置などの適用により算出しております。
住宅用地の課税標準特例措置
住宅用地は、小規模住宅用地と一般住宅用地に区分し、その評価額にそれぞれの特例率を乗じて課税標準額を算出しておりますが、店舗併用住宅等その敷地の全てが住宅用地とならない場合があります。
※住宅用地の特例率
| 住宅用地の区分 | 課税標準額の特例率 | ||
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 都市計画税 | ||
| 小規模住宅用地 | 200平方メートル以下の部分 | 1／6 | 1／3 |
| 一般住宅用地 | 200平方メートルを超える部分 | 1／3 | 2／3 |
税負担の調整措置
宅地等に係る固定資産税及び都市計画税については、適正且つ公平な課税を推進するため、負担水準の均衝化に努めています。負担水準とは、それぞれ宅地等の前年度税額算出の基礎となる課税標準額が、当該年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の式によって負担水準を算出しています。
<令和7年度の負担水準>
負担水準（％） ＝ 令和6年度の課税標準額 ／ 令和7年度の評価額 （ × 住宅用地の特例率※ ） × 100
※住宅用地の場合は、価格に「住宅用地の特例率」を乗じます。
住宅用地の税負担
| 負担水準 | 課税標準額 | 税額 |
|---|---|---|
| 100％未満 | 前年度課税標準額＋（本来の課税標準額×5％） ＊ ＊本来の課税標準額を上回る場合は本来の課税標準額 ＊本来の課税標準額×20％を下回る場合は20％相当額 |
上昇します |
| 100％以上 | 本来の課税標準額＝（価格×住宅用地の特例率） | 据置の場合と下がる場合があります |
商業地等の宅地の税負担
| 負担水準 | 課税標準額 | 税額 |
|---|---|---|
| 60％未満 |
前年度課税標準額＋（評価額×5％） ＊ |
上昇します |
| 60％以上 70％未満 |
前年度課税標準額と同様 | 据置です |
| 70％以上 | 評価額の70％に引き下げ | 据置の場合と下がる場合があります |
農地
評価額の算出方法
市街化区域農地・・・状況が類似する宅地（類似宅地）の評価額に比準して算出しています。
市街化調整区域農地・・・標準的な農地の評価額に比準して算出しています。
| 負担水準 | 令和7年度の課税標準額 |
|---|---|
| 90％以上 | 令和6年度の課税標準額×1.025 |
| 80％以上90％未満 | 令和6年度の課税標準額×1.05 |
| 70％以上80％未満 | 令和6年度の課税標準額×1.075 |
| 70％未満 | 令和6年度の課税標準額×1.1 |
※負担調整率を乗じて課税標準額が評価額を超える場合は評価額が限度となります。
家屋
評価額の算出方法
評価額（課税標準額）＝再建築価格（再建築費評点数×評点1点当たり単価）×経年減点補正率
＊再建築価格とは
評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費です。
＊再建築費評点数とは
固定資産評価基準に定められた、部分別（屋根・外壁・基礎等）に使用されている材質及び一部設備に対し点数で算出させていただくもので、評価の対象となった家屋を新築するために必要とされる総点数をあらわしたものです。
※この建築費は、建築資材等の工事原価に相当する費用から算出されるため、設計監理費などの間接的な費用は含まれません。
＊評点1点当たり単価とは
1円に物価水準による補正率（東京都を基準として地域格差を考慮したもの）と、設計管理費などによる補正率をかけたものです。
＊経年減点補正率とは
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたもので、建物の構造や種類によって補正率が異なります。
○新築・増築家屋の家屋調査による評価額の算出
お建てになった建物の屋根・外壁及び各お部屋の仕上げ材、設備状況、間取り等の資料を確認させていただき、評価させていただきます。
○在来家屋の評価額の算出
評価額は、評価替え基準年度（令和6年度が基準年度です。）毎に物価変動などを反映して再計算した再建築費評点数に経年減点補正率及び評点1点当たり単価を乗じて算出します。
※この評価額が前年度の評価額を超える場合、前年度の評価額に据え置かれます。
新評価額＝再建築価格（基準年度の前年度の再建築価格×再建築費評点補正率×評点1点当たり単価）×経年減点補正率
＊再建築費評点補正率
建築物価の変動を考慮した補正率で新旧基準年度の3年間の東京都における工事原価に相当する物価変動の割合から算出されます。
課税標準額の算出方法
税額を算出する基礎となる課税標準額は、原則としてその家屋の評価額です。
新築住宅の減額措置
令和8年3月31日までに新築された住宅で、次の要件を満たしている場合は、その住宅部分の120平方メートルまでの部分に限り、固定資産税の2分の1の額が減額されます。
＊減額の対象となる新築家屋の要件
住宅部分の床面積：50平方メートル以上（一戸建以外の貸家住宅の場合は40平方メートル以上）280平方メートル以下
○共同住宅などで、屋内にある廊下、階段、エレベーターホールなどの共用部分がある場合は、この部分の床面積を各戸の床面積の割合に応じて按分し、按分後の各戸あたりの床面積で上記床面積要件を判断します。
○店舗付きの住宅などのように、居住部分と居住以外の部分がある場合は、居住部分の床面積が延べ床面積の2分の1以上となるものに限られます。
＊減額される期間
・3階建て以上の中高層耐火住宅等は新築後5年間
・上記以外の住宅は新築後3年間
認定長期優良住宅に伴う固定資産税の減額措置
茨城県による「長期優良住宅建築等計画」の認定を受けた認定長期優良住宅について、令和8年3月31日までに新築された住宅で、一定の要件にあてはまるときは、当該住宅にかかる固定資産税の2分の1の額が減額されます。
＊減額される期間
・3階建て以上の中高層耐火住宅等は新築後7年間
・上記以外の住宅は新築後5年間
減額措置につきましては、申告書の提出が必要になります。（家屋調査にお伺いしたときにご説明させていただきます。）
◎住宅の耐震改修に伴う固定資産税の減額措置
新耐震基準となる前に建築された住宅（昭和57年1月1日以前から所在する住宅）について、令和8年3月31日までに、建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合させるよう一定の改修工事を施した場合で、一定の要件にあてはまるときは、当該住宅にかかる120平方メートルまでの部分に限り、固定資産税の2分の1(認定長期優良住宅の場合は3分の2)の額が減額されます。（改修工事の時期により減額される年度が異なります。）
◎住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置
高齢者などが居住する住宅（賃貸住宅を除く）について、令和8年3月31日までに、一定のバリアフリー改修工事を施した場合で、一定の要件に当てはまるときは、改修工事が完了した年の翌年度分の固定資産税について、当該住宅にかかる100平方メートルまでの部分に限り、固定資産税の3分の1(認定長期優良住宅の場合は3分の2)の額が減額されます。
◎住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置
住宅（賃貸住宅を除く）について、令和8年3月31日までに、外壁・窓などを通して熱の損失を防止する一定の省エネ改修工事を施した場合で、一定の要件に当てはまるときは、改修工事が完了した年の翌年度分の固定資産税について、当該住宅にかかる120平方メートルまでの部分に限り、固定資産税の3分の1(認定長期優良住宅の場合は3分の2)の額が減額されます。
その他
土地・家屋の縦覧は牛久市税務課で行います。牛久市にお持ちの土地・家屋の評価額などを記載した「帳簿」をご覧いただけます。縦覧の際は、本人確認ができる身分証明証（運転免許証など）または納税通知書をご持参ください。（代理人の場合は委任状が必要です。）
＊縦覧期間（令和7年度）：4月1日（火）～4月30日（水） 土曜日、日曜日、祝日は除きます。
住宅用地の申告等について
住宅を新築や増築をされた場合、家屋の用途を変更された場合や住宅を取り壊された場合などには、住宅用地の特例の認定または取り消しを行いますので、申告書の提出をお願いします。
減免について
災害による家屋等の被害や、特別な事情により納税が困難な場合などには、申請に基づき、固定資産税・都市計画税が減額または免除される制度があります。（牛久市税条例第71条）
主なものは次のとおりです。納期限の7日前までに（一部の減免を除く）減免申請書を提出してください。
・貧困により生活のため公私の扶助を受ける者の所有する固定資産
・公益のために直接専用する固定資産（有料で使用するものを除く。）
・市の全部又は一部にわたる災害又は天候の不順により、著しく価値を減じた固定資産
※このお知らせ内容は令和7年3月現在の制度をもとに作成しています。
問い合わせ先
このページに関するお問い合わせは税務課です。
本庁舎 3階 〒300-1292 茨城県牛久市中央3丁目15番地1
電話番号：029-873-2111【内線1051～1054（固定資産税）、1056～1059（市県民税・軽自動車税）】 ファックス番号：029-873-7510
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