○牛久市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例及び牛久市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例施行規則の運用基準
平成22年9月6日
告示第170号
(趣旨)
第1条 この運用基準は、牛久市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例(平成22年条例第3号。以下「条例」という。)及び牛久市都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例施行規則(平成22年規則第30号。以下「規則」という。)の施行に関し必要な事項を定めるものとする。
(一部改正〔令和2年告示152号〕)
(条例第2条第2号中「自然的社会的条件」)
第2条 条例第2条第2号中「自然的社会的条件から一体的な日常生活圏を構成している」ことの要件は、次に掲げるものとする。
(1) 自然的条件については、河川、山林、高速道路等が存することにより、明らかに日常生活圏が分断されていないこと。
(2) 社会的条件については、同一の字、住民自治組織、小学校区等の生活圏単位のほか、住民の日常生活に密接に関連する次に掲げる施設の利用形態の共通性等に照らし、総合的に判断し、認められること。
ア 日用品店舗、サービス店舗等の生活利便施設
イ 児童公園、地区集会所、郵便局等の公益的施設
ウ 鉄道、バス、道路等の利用交通施設
(条例第2条第2号中「おおむね50以上の建築物が連たんしているもの」)
第3条 条例第2条第2号中「おおむね50以上の建築物が連たんしているもの」の要件は、次に掲げるものとする。
(1) 「おおむね50以上の建築物」については、原則として50以上要するものとするが、集落としての集積度が高い場合その他特にやむを得ない場合にあっては、40以上の連たんをもって足りるものとする。
(2) 市街化区域に隣接し、当該市街化区域と一体的な日常生活圏を有する地域にあっては、市街化調整区域内において25以上の建築物が連たんする場合に限り、市街化区域に存する建築物を含めることができる。ただし、条例第3条第1号で規定する既存集落にあっては、市街化調整区域に連たんしている場合には、市街化調整区域内の建築物の連たん数にかかわらず当該市街化区域への連たんを認め、当該市街化区域内の住宅についても連たんの戸数に数えるものとする。
(3) 車庫、物置その他の附属建築物については、連たん数の対象としない。
(4) 隣接する市町に存する建築物への連たんは、原則として認めない。
(1) 規則第2条第1項中「原則として50戸以上の住宅」とは、住宅の戸数40戸を下限とする。
(2) 同一敷地内に2戸の住宅がある場合には、それぞれが専用住宅としての機能を有していれば2戸と数え、寄宿舎、下宿、寮等で世帯を構成しない建築物は、戸数に含めることができない。
(3) 次に掲げる土地の区域は、連たんの対象としない。
ア ゴルフ場、ゴルフ練習場、野球場、陸上競技場、テニスコート、サーキット場等の大規模工作物であって、管理施設、利用施設等が存する区域(区域が明確でない場合には、原則として建築物の周囲10メートル以内)を除いた区域
イ 大学等の運動場、寺院等の駐車場及び墓地並びに農業高校の農場等
ウ 変電施設(建築物がなくキュービクルのみのものに限る。)、簡易なポンプ小屋、簡易な資材置場及び仮設の現場小屋の存する土地の区域
2 当該開発行為の申請に当たっては、住宅戸数を確認するため地図等に住宅の戸数を明示したもの及び連たん距離を確認するため縮尺2,500分の1の都市計画図を添付するものとする。
(1) 婚姻により独立した世帯を構成する場合
(2) 退職又は転勤等により転居せざるを得ない場合
(3) 現に居住している住宅が過密、狭小、被災、立ち退き又は借家等の事情がある場合。この場合において、過密又は狭小の事情がある場合には、必要に応じて現に居住している住宅の写真等を添付させるものとする。
(4) 疾病等の理由により転地せざるを得ない場合
(5) 帰郷等により出身地に定住する場合
(6) 単身者が、両親若しくは兄弟姉妹の家族と同居している場合又は兄弟姉妹の婚姻等により、独立した世帯となる必要がある場合
(7) 現に居住している住宅の存する土地が借地であって、当該住宅の改築が不可能である場合
(8) 現に居住している住宅の存する土地が、急傾斜地又はがけ等の危険地帯にあって、危険であると判断される場合
(9) 現に居住している住宅の存する土地の環境が、日照不良、湿地、進入路狭あい等の理由により悪い場合。ただし、環境を改善することが物理的に不可能なときは、当該住宅の除却又は物置等への合法的な転用を条件とするものとする。
(条例第3条第1号中「自己用住宅」を必要とすることを証明するための申請書添付書類)
第6条 条例第3条第1号中「自己用住宅」を必要とすることを証明するための申請書添付書類は、次に掲げるものとする。
(1) 30歳未満の者が婚約をもって自己用住宅を必要とする場合には、媒酌人の婚約証明書又は当事者の申立書
(2) 被災、立ち退き、借家等の事情がある場合には、それぞれ罹災証明書、立ち退きを求められていることが確認できる書面、賃貸借契約書等
(3) 現に居住している住宅が持家の場合には、当該住宅の処分についての売買契約書、専任媒介契約書等
(4) 疾病等の理由により転居せざるを得ない場合には、診断書等
(5) 転勤により転居せざるを得ない場合には、異動証明書等
(6) 帰郷により出身地に定住する場合には、退職証明書等
(規則第2条第2項第1号中「取得することが確実であると認められる者」の要件)
第7条 規則第2条第2項第1号中「取得することが確実であると認められる者」の要件は、次の各号のいずれかによるものとする。
(1) 農地法(昭和27年法律第229号)第5条の許可を申請している場合には、同法の許可と同時に取得できる者とする。
(2) 相続により取得したが、所有権の移転が完了していない場合には、すべての法定相続人からの当該土地を相続する旨の証書等を取得している者とする。
(規則第2条第2項第1号中「線引日前に土地を所有」)
第8条 規則第2条第2項第1号中「線引日前に土地を所有」には、代々相続又は一括贈与(農業委員会等からの証明がある場合に限る。)により受け継いで、線引日後に所有した場合も含む。
(規則第2条第2項第1号の線引日前に土地を所有していた親族から当該線引日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地))
第9条 規則第2条第2項第1号の線引日前に土地を所有していた親族から当該線引日後に相続、贈与又は売買により取得した土地(取得することが確実であると認められる土地)には、線引日後に親族間で相続以外の所有権の移動があるものについても、他に適地がない場合にはこれに含むものとする。
(規則第2条第2項第1号において予定地とすることができる土地)
第10条 規則第2条第2項第1号において予定地とすることができる土地は、次の各号のいずれかに該当するものとする。ただし、第2号又は第3号が適用となる場合には、従前の土地がおおむね50戸以上(40戸を下限とする。)が連たんしている集落内に存していなければならない。
(1) 既存集落内に存しない場合であって、代替地として線引日前から所有していた者と交換した土地
(2) 建築基準法(昭和25年法律第201号)、農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)等により建築することが事実上不可能であって、代替地として交換した土地
(3) 収用に係る事業等(一般の公共事業を含む。)により建築することが事実上不可能となり、代替地として取得した土地
(規則第2条第2項第2号イ中「相当期間居住していた者」)
第11条 規則第2条第2項第2号イ中「相当期間居住していた者」とは、都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)の規定に違反せず、10年以上居住していた者とする。
(規則第2条第3項第1号中「勤務地に通勤が可能な区域」)
第12条 規則第2条第3項第1号中「勤務地に通勤が可能な区域」とは、電車又は自動車等により、予定地から勤務地までの所要時間が2時間を超過しない区域とする。ただし、次の各号のいずれかに掲げる場合は、この限りでない。
(1) 現に所要時間が2時間以上の通勤をしている場合
(2) 現に当該土地付近の実家等に家族が居住しており、その事実を子供の在学証明書又は住民票の写し等で証明できる場合
(規則第2条第3項第2号中「おおむね200平方メートル以上」等)
第13条 規則第2条第3項第2号中「おおむね200平方メートル以上」とは、165平方メートル以上とする。
2 規則第2条第3項第2号中「やむを得ないと認めるとき」とは、次の各号のいずれかに該当する場合とする。
(1) 予定地内に建築基準法第42条第2項の規定によるセットバックを行う土地が存する場合
(2) 予定地内にがけ地等宅地として利用できない土地が存する場合
(3) 予定地内に公共事業による買収予定の土地が存する場合
(4) 予定地周辺の土地が宅地化されている、又は予定地が一筆の土地である等の理由により、500平方メートルを若干超える土地を残しても当該土地の利用が困難であると認められる場合
(5) 予定地内に路地状敷地に該当する土地が存しており、路地状敷地以外の部分が前各号に該当する部分を除いて500平方メートル以下の場合
(1) 2以上の玄関を有し、それぞれの家族が個別に生活できる複数世帯住宅は含めないものとする。
(2) 家族数又は世帯数の状況、高齢者又は身体障害者等の同居等やむを得ない事情がある場合には、延べ面積は220平方メートルを限度とすることができる。
(3) 周辺の環境に配慮したものであるものとする。
(条例第3条第3号中「専用住宅」)
第17条 条例第3条第3号中「専用住宅」には、法第29条第1項第2号に該当する専用住宅、都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律(平成12年法律第73号)による改正前の都市計画法(以下「旧法」という。)第43条第1項第6号ロの既存宅地の確認による専用住宅及び兼用住宅であって市長がやむを得ないと認めたものを含むものとする。
(条例第3条第4号中「自己用住宅」)
第20条 条例第3条第4号中「自己用住宅」には、法第29条第1項第2号に該当する自己用住宅及び旧法第43条第1項第6号ロの既存宅地の確認による自己用住宅を含むものとする。
(条例第3条第4号中「敷地の拡張を伴う場合」)
第21条 条例第3条第4号中「敷地の拡張を伴う場合」は、自己用住宅又は車庫若しくは物置等の附属建築物の建築を計画するに当たり、従前の敷地が狭小なため駐車場の確保が困難である場合又は建築基準法その他法令に抵触する場合等をいう。
(条例第3条第5号中「道路の位置の指定を受けた区域」)
第23条 条例第3条第5号中「道路の位置の指定を受けた区域」とは、当該道路の位置の指定(以下「道路位置指定」という。)に係る区域内に予定地が存することが当該道路位置指定の申請図により明らかとなっているものとする。ただし、当該道路部分が明確に区画されていない場合には、許可の対象としないものとする。
(規則第6条第1項中「建築物」)
第24条 規則第6条第1項中「建築物」には、専用住宅以外の建築物を含めることができる。ただし、同一敷地内に存する附属建築物については連たんの数に含めないものとする。
(規則第6条第2項第1号中「おおむね200平方メートル以上」)
第25条 規則第6条第2項第1号中「おおむね200平方メートル以上」については、第13条第1項の規定を準用する。
(規則第7条第2号のただし書)
第26条 規則第7条第2号ただし書を適用する場合には、市長の同意が得られた土地であるものとする。
(1) 収用に係る事業の施行者と牛久市の事前協議が整い、速やかに開発行為の許可の申請がなされるものであること。
(2) 申請者の営業又は居住の事実があること。
(3) 次のいずれかに該当する場合には、許可の対象としないものとする。
ア 当該開発行為の申請者が借家人である場合。ただし、借地であっても建築物等の所有権を有している場合には対象とする。
イ 他県で行われる収用に係る事業による移転の場合。ただし、やむを得ない場合には、この限りでない。
ウ 収用に係る事業の施行者が、移転者に対して営業廃止で補償した場合
エ 従前の建築物等が存しない場合又は建築物等の一部しか存しておらず営業や居住の事実がない場合。ただし、貸家等の場合で、一時的に空き家になっている場合は、この限りでない。
オ 従前の建築物等が廃屋又は未完了建築物である場合
カ 遊技場から他の遊技場への変更、事務所から住宅への変更等、用途変更に該当する場合
(4) 移転及び除却の判断に当たっては収用に係る事業の施行者と協議し、物件補償契約書の物件調査表等により補償内容を確認するものとする。この場合において、構外再築でなければ許可の対象としないものとし、添付する移転補償契約書は、原本に限り、公共移転証明書は認めないものとする。
(5) 建築物等が収用に係る事業の対象とはならないが、駐車場等が収用に係る事業の対象となり当該建築物等に重大な支障が出る等の理由により、収用に係る事業の施行者が構外再築で補償した場合には許可の対象とするものとする。
(6) 従前の建築物等と新たに建築する建築物等に建築構造の違いがあっても許可の対象とするものとする。
(7) 新たに建築する建築物の階数は、従前の階数かつ従前の高さまでとする。ただし、当該建築物の高さが10メートル以下の場合は、この限りでない。
(8) 複数の一戸建ての貸家を賃貸の共同住宅にすることは許可の対象とするものとする。この場合において、賃貸の共同住宅の規模は、次のいずれかに該当するものとする。
ア 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数の1.5倍の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は一戸建ての貸家の延べ面積の合計値を限度とする。
イ 賃貸の共同住宅の戸数は、一戸建ての貸家の戸数を限度とし、かつ、延べ面積は一戸建ての貸家の延べ面積の合計値の1.5倍の延べ面積を限度とする。
(9) 賃貸の共同住宅を複数の一戸建ての貸家にすることは許可の対象としないものとする。
(10) 区分所有されている建築物が別々に移転する場合には、当該建築物の使用実態等に応じて判断する。ただし、共用されている建築物を個別に移転することは許可の対象としないものとする。
(11) 従前の建築物等が複合用途の場合には、当該建築物等の使用実態等に応じて判断するものとする。
(12) 従前の建築物等が法に適合していない場合の取扱いは、当該建築物等の敷地面積及び延べ面積を限度として移転を認めるものとする。ただし、建ぺい率が建築基準法等の規定に反することとなる場合にあっては、最小限の敷地の拡張を認めるものとする。
(規則第7条第4号中「自己の居住の用に供する住宅」)
第28条 規則第7条第4号中「自己の居住の用に供する住宅」には、併用住宅を含むものとする。
(規則第8条別表中の都市計画法第34条第1号許可基準における既存建築物の取り扱いについて)
第29条 都市計画法第34条第1号に規定する公益上必要な建築物は、申請者自らが所有するものに限るものとする。ただし、申請者が賃借する建築物であって、次の各号のいずれにも該当するものは、この限りでない。
(1) 平成19年11月30日以前に建築したものであること。
(2) 関係法令に基づく安全性が確保され、かつ、施設設置基準等に支障がないこと。
(3) 当該建築物の賃借期間が原則として10年以上であることが契約書により確認することができること。
(4) 当該開発行為をしようとする土地は、原則として、当該既存建築物が建築された時点における土地と同一であること。ただし、同一の申請者が集団立地について開発行為をしようとする場合は、当該集団立地が同一であるとみなす。
(追加〔令和2年告示152号〕)
附則
この告示は、平成22年10月1日から施行する。
附則(令和2年告示第152号)
この告示は、令和2年9月1日から施行する。